【 时间：2011-9-9 15:05:17】
| 2011年9月9日：北京操盘手：深入解析中国房地产问题及政策取向 ━━北京操盘手 bjcps@263.net.cn http://www.bjcps.com.cn 2011年9月9日 （本文为笔者2011年9月9日发表的研究报告《北京操盘手：拿什么涨，我的股市？别玩了，早就进入熊市》中的节选部分） 房地产问题在当前社会中，最敏感，也最严肃。 房地产行业在中国本来前景十分广阔，因为中国有强大的刚性需求。这种刚性需求源自两个方面：一是1998年开始的住房制度改革；二是中国的城市化和居住文化。 中国的城市化与美国的城市化有本质的区别： 美国的城市化是把农村变成城市，城乡差别小，美国的居住文化是哪儿安静住哪儿。美欧居住在农村的人口中有80－90％都不是从事农业生产。 中国的城市化是农村人进城市，城乡差别大，农村人有钱后首先想到集镇上买房建房，集镇人有钱后首先想到县城买房，县城人有钱后首先想到省城买房，省城人有钱后首先想到首都北京买房。中国的居住文化是哪儿热闹住哪儿。 正是由于中国住房制度改革，以及中国的城市化和居住文化这两大主要原因，所以，中国房地产行业产生了强大的刚性需求。 正是由于这种强大的刚性需求，所以，从根本上推动了中国的房价上涨。 正是由于各种利益体看到了中国房地产市场强大刚性需求推动着房价上涨这个大趋势，所以，各种利益体，特别是投机性炒房和投资性买房，纷纷进入房地产市场，扩大了需求，最终助涨了房价上涨。 在房价上涨中，政府在调控房地产政策上又犯了逻辑错误的常识问题或低级错误，最终进一步加剧了房价上涨。原因在于： 房价上涨，从供求关系上，就是因为供不应求，所以价格涨。正常的调控逻辑本应是：增加供应，减少需求。而我们的政府实际采取的调控政策却是：减少供应，增加需求。 怎么减少供应？即通过土地的招、拍、挂，收紧土地供应，直接结果就是减少了房地产产品供应。 怎么增加需求？即纵容投机，鼓励投资。通过纵容炒房团，增加投机性需求；通过鼓励富人买多套房，增加投资性需求。 减少供应＋增加需求的直接结果就是：房价飞涨。 房价飞涨的直接后果就是： a、穷人买不起房，住不起房，形成新的社会问题。所以有了《蜗居》《裸婚》。 b、为20年后的中国房地产崩盘引发的中国经济崩盘埋下隐患。道理十分简单：现在的社会主力是四、五十岁人，这部分人目前大部分都有两套甚至多套住房，但只有一个孩子。20年后，当这部分人逐渐离别人世的时候，必向孩子交权＋交钱，他们的孩子家庭将至少有5套住房。这么多的空置房产怎么消化？一定会出现抛售潮，一旦抛售潮出现，房地产必定崩盘。一旦房地产崩盘，经济必定崩盘。 以上两种后果，十分严肃，十分严峻，十分可怕，十分恐怖。 任何一个负责任的政府都应责无旁贷地正视上述问题，预见上述问题，防范上述问题， 解决上述问题。 中国的国情是：人口多，耕地少（西部荒漠地盘大，谁去住啊？）这种国情下，房地产问题就不仅仅是一个经济问题，而是一个社会问题，是一个政治问题。 在中国，住房应该首先体现其社会属性，应该体现在公民面前人人平等，确保每位公民都有居住权（所有权、或使用权），以维持国家的和谐发展。而绝对不能单纯、或过分追求住房的经济属性，绝对不能让住房在金钱问题面前人人平等，绝对不能让富人随便买房，绝对不能让富人有多少钱就买多少房。 所以，调控中国房地产政策的正确逻辑应是：增加供应，解决穷人住房的刚性需求。减少需求，坚决杜绝投机性炒房，限制投资。应去投机化，去投资化。 我们很高兴地看到，2010年4月开始的本轮房地产调控政策，终于回到以上正确的逻辑上来：（1）限购；（2）3000万套保障性住房；（3）少数城市试行房产税。这三大政策，是中国政府在调控房价上涨上采取的唯一正确的政策。 未来房价走势，以及房地产行业的发展，将取决于这三大政策的执行力度，取决于政府的决心和魄力。 （1）限购。究竟是暂时性，还是永久性，现在不知道。笔者认为，在中国国情下，应把限购永久化、法律化。坚决杜绝投机，限制投资。 （2）3000万套保障性住房。能否如期完成，现在不知道。3000万套保障性住房究竟是个什么概念呢？a、这将解决全国约1亿人口的住房问题，相当于解决了全国13亿人口中的1／13的住房问题。如果13亿人口多有一半是农民，那么将解决全国城市人口中的1／6的住房问题。b、过去10年（1999－2008），中国全部房地产也只建成了7000万套，现在3000万套保障性住房相当于过去10年中国全部房地产建成套数的1／2。更重要的是，这3000万套保障性住房解决的完全是刚性需求，特别是穷人住房的刚性需求。一旦这部分最 强刚性需求基本解决后，未来的刚性需求必定大幅萎缩。一旦未来的刚性需求大幅萎缩，那么未来的房价又怎能继续强劲上涨？一旦各种利益体看到因刚性需求大幅萎缩而致使房价不能继续上涨，买房不能增值的大趋势后，投机性炒房还会有吗？富人投资性买房还会有吗？一旦刚性需求减少，投机性炒房和投资性买房消失后，房价又怎能上涨？房价又怎能不跌？ （3）物业税，或称房产税。物业税推出是必然的、肯定的，不确定的只是推出时间、推出方式、征收方式。比如：a、初期税率低，未来逐步提高税率。b、新老划断，新房新办法，老房老办法。即历史已有老房不收税，从某个时点起，新买房收税。这可解决存量腐败房问题。c、第一套房不收税，从第二套房起收税。等等，办法或方式都很多。当持有房产开始收税，持有成本大幅提高后，空置的多套存量房必然被逼出来。实际上是增加了二手房的供应量，增加了市场供应总量。同时，早一点把空置的多套存量房逼出来，可以有效防范20年后的房地产崩盘。 可以肯定，只要政府严格执行以上三大政策，房价肯定不会再涨，而且还有下跌可能，甚至还有一定下跌空间。 当然，市场尚有相当一部分人认为政府不会严格执行以上三大政策，因为有前科存在。2007年底，政府本来想严格调控房地产的，但是，2008年突发的全球性金融危机，打乱了政府的调控步伐，为了全面救市，政府完全放开对房地产的调控，结果导致全国房价再次大涨，全面创下新高，部分城市房价甚至大涨一倍。准确地说，2007年底的那轮房地产调控中，是全球金融危机救了房地产商一码。如果没有全球金融危机，很多房地产商在2008－2009年早就倒了。正是有了这个先例，所以相当部分人认为，只要经济下行，政府就会放马房地产调控。所以，相当部分人对2010年4月份开始的这轮房地产调控不以为然。如果未来经济真的下行，政府真的再次放马房地产调控，放弃以上三大调控政策，那么未来政府的公信力必定大大减弱，同时，房价必定再度大涨，结果就是将未来的风险和泡沫再度放大。笔者认为，一个负责任的政府，绝对不应朝三暮四，应盯住穷人的住房问题，切实解决民生问题，绝对不能再因为经济下行，就放弃对房价的调控。 事实上，很多国家都对房地产有严格限购。比如：新加坡对保障性住房就实行了严厉的限购和保有政策，规定每个家庭终身只能两次购买新组屋，且只能拥有一套，对组屋的交易和价格也有限制，从而解决了87%的居民的住房问题。在为居民提供了廉租房的条件下，我国香港只允许少数高档商品房自由买卖。美国人少地多，市场经济发达，通过税收制度就能有效抑制住房的投资需求，当然没有必要实行“限购”。 笔者对房地产行业的判断： （1）房价肯定不会涨，因为这是政治问题。 （2）销量一定会下降，因为投机性和投资性被限购。 （3）房地产行业不可能维持高速增长，对宏观经济的拉动力一定会下降。 ━━北京操盘手 bjcps@263.net.cn http://www.bjcps.com.cn 2011年9月9日 警示：本人研究与操作，纯属个人观点，纯属实话实说，不构成任何操作建议，据此买卖，操作自理，盈亏自负！ |